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　　一、我國公募REITs市場發(fā)展現狀

　　我國公募REITs市場自啟動以來，取得了令人矚目的成長。這些成就不僅體現在市場規(guī)模的快速增長，還體現在資產類型的豐富、對實體經濟的有力支持、監(jiān)管體系的完善和投資群體的豐富等方面。

　?。ㄒ唬┦袌鲆?guī)?？焖僭鲩L，“首發(fā)+擴募”雙輪驅動格局形成

　　自2021年6月我國首批9只基礎設施公募REITs上市以來，國內公募REITs發(fā)展勢頭迅猛，截至2024年9月末，我國公募REITs已上市45只，累計發(fā)行規(guī)模達1，356億元。尤其是2024年以來，公募REITs發(fā)行擴容明顯提速，形成了“首發(fā)+擴募”雙輪驅動格局，為增強公募REITs的經營活力奠定了堅實基礎。

　?。ǘ┵Y產類型不斷豐富，為實體經濟發(fā)展注入新動力

　　目前，我國公募REITs已涵蓋了交通、產業(yè)園區(qū)、能源、消費、倉儲物流、保障房、生態(tài)環(huán)保、水利設施等多類型。通過將資金引入到上述領域，有助于促進產業(yè)結構優(yōu)化升級，為實體經濟發(fā)展注入新動力。例如，保障房REITs支持住房保障體系建設，有利于改善居民生活質量；光伏、風電等新能源REITs促進了能源產業(yè)向綠色低碳方向轉型；消費類REITs在擴大內需和促進消費的同時，有效緩解了房地產企業(yè)資金壓力。

　?。ㄈ┍O(jiān)管體系逐步完善

　　公募REITs市場的繁榮發(fā)展與監(jiān)管體系的優(yōu)化密不可分。監(jiān)管部門持續(xù)從REITs審核、信息披露、治理機制、激勵約束、二級市場監(jiān)測、投資者關系管理以及持續(xù)擴募等方面，推動監(jiān)管制度規(guī)范化、標準化、精細化。相關稅務政策、資產擴募規(guī)則、會計類規(guī)則指引等先后落地，也促進了國內REITs政策體系日趨完善。

　?。ㄋ模┩顿Y群體逐漸豐富，投資行為趨于理性

　　隨著市場的發(fā)展，投資者對公募REITs的關注度不斷提高，投資群體日益豐富。投資行為方面，市場投資者從2021年和2022年對REITs狂熱追捧，到2023年經歷了一輪深度調整，最終在2024年上半年逐漸恢復理性，投資者對REITs產品的長期投資價值和資產配置價值有了更深入的理解，開始更注重REITs的內在價值，投資行為趨于理性。

　　二、我國公募REITs發(fā)展中面臨的問題

　　盡管我國REITs市場已取得長足進步，但在發(fā)行流程、基金管理架構、投資者結構和信息披露等方面仍存在優(yōu)化空間。

　　（一）發(fā)行流程長，合規(guī)手續(xù)要求高，影響發(fā)行人積極性

　　美國、新加坡REITs資產收購或處置效率高、時間短，通常1-2月即可完成，而國內公募REITs首發(fā)和擴募時長大多在10個月以上。國內公募REITs發(fā)行程序繁雜、合規(guī)要求嚴格，發(fā)行人易產生畏難情緒。另外，項目估值若低于賬面價值，發(fā)行人可能面臨國有資產流失的考核壓力與合規(guī)顧慮，在綜合考慮資產定價、股債融資環(huán)境等因素后，可能缺乏動力發(fā)行優(yōu)質REITs項目。

　?。ǘ┗鸸芾砑軜嫃碗s，基金管理人職責定位不夠清晰

　　我國公募REITs在產品結構上采用“公募基金+ABS+項目公司”的結構，充分應用了現有公募基金和ABS市場的成熟經驗，有助于公募REITs在我國快速發(fā)展。但上述架構較為復雜，導致人員、法務等成本較高。此外，基金管理人的權責定位尚待厘清，在實踐中易滋生出權責不清或利益沖突等問題，當面臨信息不對稱和利益沖突時，可能產生“代理人”風險。

　?。ㄈ┩顿Y者結構有待優(yōu)化，投研能力有待提升

　　目前我國參與公募REITs的機構投資者包括券商自營、保險資金、信托計劃、私募基金和資管計劃等，缺乏社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長線資金。此外，在投資過程中，除了以原始權益人為代表的戰(zhàn)略投資者及部分曾深度參與基礎設施項目投融資的保險機構外，多數參與機構在基礎設施項目投資方面的研判能力仍有待提升。

　　（四）信息披露制度有待優(yōu)化

　　目前中國REITs每年需做6次信息披露，披露頻率超過新加坡、日本及美國。實踐中，通常季報是市場重要的交易節(jié)點，半年報和年報增量信息有限。信息披露的頻率可適當優(yōu)化，有助于基金管理人將更多精力用于項目監(jiān)督管理等方面。此外，經營信息披露的顆粒度和時效性有待提高。部分REITs底層資產EBITDA、經營成本等核心經營指標披露無固定范式、顆粒度不足，部分關鍵經營數據披露滯后，或影響投資者做出及時有效的決策。

　　三、政策建議

　　（一）進一步擴大市場規(guī)模，提升龍頭標桿效應

　　在發(fā)行端，引導發(fā)行人轉變觀念，更加關注REITs的商業(yè)模式價值以及對于服務國家重大戰(zhàn)略、促進基礎設施高質量發(fā)展的重大意義，逐步消除國企進入REITs市場的顧慮，同時也積極鼓勵優(yōu)質民企發(fā)行REITs；進一步擴容底層資產的業(yè)態(tài)范圍，加速推動更多傳統(tǒng)和新興業(yè)態(tài)資產上市，如養(yǎng)老、酒店、數據中心等；此外，簡化REITs擴募流程，允許適度增加低成本杠桿，鼓勵具備豐富優(yōu)質資產儲備以及領先運管能力的REITs通過擴募做大做強，培育出市值規(guī)模龐大、市場關注度高的明星項目。

　?。ǘ┻M一步完善REITs估值和交易體系

　　發(fā)行階段優(yōu)化詢價方式，打開詢價區(qū)間上下限，探索網下報價高價剔除機制，二級市場增加流通盤占比，促使一級發(fā)行價格和二級市場定價更加合理。此外，適時推動REITs?ETF、REITs指數期貨等衍生產品發(fā)展，促進REITs市場定價功能的進一步發(fā)揮，以更好滿足市場參與者多層次、多維度需求，助力REITs發(fā)展成為更具影響力的大類核心資產。

　　（三）豐富投資者類型，提升機構投資者的投研能力

　　持續(xù)推動養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機構投資者參與REITs投資，豐富投資者類型。不斷加強機構和個人投資者對于REITs配置價值的認知，鼓勵機構投資者設置專門的REITs投資研究、風險管理團隊，建立相應管理機制，不斷提升REITs投資管理能力。

　?。ㄋ模┎粩嗤七M和完善REITs市場基礎設施建設

　　REITs市場的高質量發(fā)展，必然離不開REITs市場基礎設施的完善，建議適時推出REITs獨立稅收制度；在會計準則方面，對于計入FVOCI科目的REITs，進一步明確分紅拆分的會計處理方式；完善基金持有人會議制度，提升REITs持有人對管理人的監(jiān)督，同時建立起REITs持有人和管理人交流產品表現和投資機會的平臺，提升管理效率；完善信息披露制度，簡化內容重復的信息披露，提升經營信息披露的顆粒度和時效性等。

　　四、展望

　　我國公募REITs市場雖然年輕，但已展現出強勁的發(fā)展勢頭和廣闊的發(fā)展前景。通過不斷優(yōu)化和完善市場機制，我們有信心推動REITs市場實現更高質量的發(fā)展，為我國資本市場的多元化和實體經濟的持續(xù)發(fā)展做出更大貢獻。

　　-CIS-

　　參考文獻

　　[1]崔玥．我國內地公募REITs市場建設的成效、國際比較與建議[J]．國際金融，2023（09）：73-80．

　　[2]于亞卓，袁夢夢，謝舒妍．公募REITs“上新”提速，發(fā)行全周期影響因素識別[J]．金融市場研究，2024?（08）：75-82．

　　[3]吳一帆，甘雨田．?推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行交流會會議綜述[J]．?證券市場導報．?2022（12）：?77-80

　　[4]喬志萍，呂家旺，黃欣然．我國公募REITs發(fā)展現狀分析及相關建議[J]中國稅務，2024（05）：?11-19．

　　摘要：

　　我國公募REITs市場建設已有三年多，在服務實體經濟、盤活存量資產和促進資本市場多元化等方面發(fā)揮了重要作用。本文從發(fā)行人、基金管理人、投資者等多角度分析境內公募REITs發(fā)展過程中所面臨的問題，并提出可行建議，以期促進REITs市場高質量發(fā)展。

　　關鍵詞：

　　REITs，高質量發(fā)展，市場擴容，基礎設施