來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 黃永旭 北京報道

　　日前，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議指出，2025年要重點抓好以下工作，包括建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布新修訂的《住宅項目規(guī)范》等住宅標(biāo)準(zhǔn)。

　　《中國經(jīng)營報》記者了解到，當(dāng)下，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個新階段，就是從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。在此背景下，住房產(chǎn)品供應(yīng)端發(fā)生改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷應(yīng)用新技術(shù)、新理念，提升住房居住品質(zhì)，產(chǎn)品力的競爭更為激烈。同時，各地方圍繞“好房子”釋意的核心，紛紛出臺相關(guān)設(shè)計指引，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。

　　事實上，對于“好房子”的概念，住建部部長倪虹曾公開作出解釋和要求，“‘好房子’應(yīng)該綠色、低碳、智能、安全。各地首先要把保障性住房建設(shè)成‘好房子’，同時還要下力氣，結(jié)合城市更新，想辦法把老房子也能改造成‘好房子’”。

　　“房子是給人住的，以人為本應(yīng)該是‘好房子’的標(biāo)準(zhǔn)，住建部提到的‘安全、舒適、綠色、智慧’，比較全面地覆蓋了居住在房子里的人的需要。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池認(rèn)為，住房發(fā)展過程中，在解決了“有沒有”問題的情況下，在當(dāng)前樓市供大于求的背景下，“好房子”建設(shè)是歷史發(fā)展的必然，也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的必然要求。

　　更注重居住品質(zhì)

　　隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口結(jié)構(gòu)的變化，如今，房地產(chǎn)市場的供需形勢發(fā)生重大變化，購房需求中，房屋質(zhì)量、單元功能、個性化等居住品質(zhì)方面的要素，日漸成為購房者的首要考慮，對“好房子”的需求進(jìn)一步凸顯。

　　日前，中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2024總結(jié)及2025展望》顯示，2024年1—11月，改善性需求仍是新房市場重要支撐。

　　從成交套數(shù)占比變化來看，與上年同期相比，30個代表城市中，24個城市144平方米以上再改類產(chǎn)品成交占比有所提升，其中上海、無錫、紹興144平方米以上住宅成交套數(shù)占比提升幅度均超過5個百分點，杭州、長沙、合肥、青島等核心二線城市144平方米以上住宅成交套數(shù)占比也增長明顯。

　　與此同時，今年以來在政策支持下，多個核心城市高端改善需求韌性較強(qiáng)，對新房市場起到重要支撐。2024年1—11月，一線城市中，上海2000萬元以上新房成交套數(shù)同比增長52%，深圳2000萬元以上新房成交套數(shù)同比增長49%；二線城市中，成都、無錫、青島1000萬元以上新房成交套數(shù)同比增幅均超20%，合肥、西安800萬—1000萬元新房成交套數(shù)同比增幅均超40%。

　　對此，西安資深房地產(chǎn)分析師朱郁表示，從當(dāng)前西安市場，乃至全國市場來看，新房市場的增量大部分都趨于改善型產(chǎn)品，說明在房地產(chǎn)市場供需變化影響下，購房關(guān)注點在變化。“現(xiàn)在大多數(shù)購房者都更注重個人感覺，建筑材料環(huán)保、功能分區(qū)合理配置、各種提高居住品質(zhì)的需要，體現(xiàn)在市場上，就是具有更高品質(zhì)的改善型住房廣受歡迎?！?/p>

　　“其實，在住房發(fā)展過程中，開發(fā)商一直在對住房產(chǎn)品不斷進(jìn)階和迭代，相較過去，如今主流的產(chǎn)品，已經(jīng)從進(jìn)深面寬、功能開間、智能系統(tǒng)等多方面作出調(diào)整和應(yīng)用，或者說是‘卷’產(chǎn)品，就是為了迎合市場變化，就可以視為‘好房子’的具體實踐和落地?！币晃唤咏兾鹘鹛┖銟I(yè)房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“金泰恒業(yè)”）的人士告訴記者，“好房子”的概念并非新近產(chǎn)生的，幾年前就有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行提出，要圍繞人居體驗，提高設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其實就與如今“好房子”的定義一脈相承。

　　中國社會科學(xué)院研究生院特聘導(dǎo)師柏文喜表示，如今，購房者對生活體驗和居住品質(zhì)尤為重視，市場需要的“好房子”，是要讓人們住在里面能夠健康、舒心，讓居民住得安心、放心，還能低碳、智能、方便生活。因此，“好房子”不僅是住宅建筑物理特性的標(biāo)準(zhǔn)，更是購房者注重居住體驗和生活品質(zhì)提升的實際需要。

　　建造宜居住宅

　　在目前的房地產(chǎn)市場上，改善型、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品需求逐步增長，在供需關(guān)系影響下，新房供應(yīng)端相應(yīng)作出調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步投身“卷”產(chǎn)品的競爭，各盡其能，新房產(chǎn)品花樣百出。

　　與此同時，各地方政府也對住宅品質(zhì)提升作出指引，以此引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范化、健康化地“卷”產(chǎn)品，從設(shè)計理念、建筑技術(shù)、環(huán)保材料等多個維度，為企業(yè)提供建造“好房子”的參考標(biāo)準(zhǔn)。

　　日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，打造“中國建造”升級版部分，要求建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，提到要提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。

　　記者發(fā)現(xiàn)，近期，多個省市出臺了關(guān)于住宅品質(zhì)提升相關(guān)政策指引，其核心都是圍繞如何建造“好房子”，提升居住品質(zhì)。這類指引一方面要求，在新房建造上要有先進(jìn)設(shè)計理念和技術(shù)等，從而建造出“好房子”；另一方面，對既有住宅和老舊小區(qū)的改造和品質(zhì)提升作出要求。

　　“‘好房子’的概念，既包括產(chǎn)權(quán)房，也包括租賃住房；既包括商品房，也包括保障房；既包括新房子，也包括老房子?！币虼耍w秀池認(rèn)為，新房子在設(shè)計的時候，需要有“好房子”的理念，根據(jù)“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計；老房子和既有住宅可以通過改造，從“安全、舒適、綠色、智慧”方面進(jìn)行升級，達(dá)到“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

　　朱郁則表示，通常可以從四個方面認(rèn)定“好房子”的參數(shù)與大致標(biāo)準(zhǔn)。第一，從基本居住需求來看，房子質(zhì)量可靠，墻體、地面、屋頂?shù)冉Y(jié)構(gòu)穩(wěn)固，沒有裂縫、漏水這些基礎(chǔ)問題；戶型設(shè)計合理，空間布局能滿足居住者的生活習(xí)性，像臥室、客廳的大小合適，功能分區(qū)明晰，動靜分區(qū)合理。

　　第二，配套設(shè)施較為關(guān)鍵，周邊應(yīng)有滿足基本生活的完善交通網(wǎng)絡(luò)，方便出行；附近有學(xué)校、醫(yī)院、商場、超市等配套，滿足日常生活需求。小區(qū)內(nèi)部配套也尤為關(guān)鍵，如適老化設(shè)施、兒童娛樂區(qū)、會所等。

　　第三，小區(qū)的居住環(huán)境好，景觀綠化亮眼，有鮮明主題特色，同時業(yè)主更為關(guān)注、在意的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)在匹配收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，對應(yīng)基礎(chǔ)和增值服務(wù)，讓居住者更安心。

　　第四，智能科技化、綠色建筑體系應(yīng)用適配第四代住宅，進(jìn)一步升級人居環(huán)境與居住生活品質(zhì)，定義詮釋高功能性好房子。

　　12月20日，西安市住建局發(fā)布了《關(guān)于征求意見建議的通告》（以下簡稱《設(shè)計指引》），期限時間為2024年12月20日—2025年1月20日。

　　《設(shè)計指引》提出包括住宅設(shè)計應(yīng)貫徹綠色發(fā)展理念，采用適宜的綠色低碳建筑技術(shù)，鼓勵達(dá)到綠色建筑一星級及以上標(biāo)準(zhǔn)；鼓勵按照健康建筑、百年住宅等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)；鼓勵建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、裝修、景觀等全專業(yè)同步設(shè)計等7條基本規(guī)定。

　　克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵表示，《設(shè)計指引》從多個方面對住宅的品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了政策指引，這無疑是一個積極的信號，說明政府開始更加重視住房的品質(zhì)和居住者的需求，推動住房由“住有所居”向“住有宜居”邁進(jìn)。